Mi a jelzálogjog?
A jelzálogjog egy dologi biztosíték, amelynek keretében az adós (vagy egy harmadik személy) egy ingatlanát felajánlja a hitelező követelésének biztosítékául. Ha az adós nem fizeti vissza a hitelt, a hitelező jogosult az ingatlant végrehajtás útján értékesíttetni és a bevételből kielégíteni követelését. A jelzálogjogot az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni, különben az harmadik személyekkel szemben nem érvényesíthető.
Jelzálogjog bejegyzése
Mikor kerül sor bejegyzésre?
Jelzálogjogot leggyakrabban lakáshitel felvételekor jegyeznek be, de előfordulhat vállalkozási kölcsönöknél, baráti kölcsönöknél vagy egyéb finanszírozási formáknál is. A bejegyzés alapja egy közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalt jelzálogjog-alapítási szerződés.
A bejegyzés menete
- A bank (vagy más hitelező) és az adós megkötik a hitelszerződést és a jelzálogjog-alapítási megállapodást.
- Az okiratot az ügyvéd ellenjegyzi, vagy közjegyző közokiratba foglalja.
- A hitelező vagy meghatalmazottja bejegyzési kérelmet nyújt be a járási földhivatalhoz.
- A földhivatal elvégzi a bejegyzést a tulajdoni lap III. részébe, feltüntetve a hitelező nevét, a biztosított követelés összegét és a bejegyzés rangsorát.
Mit jelent a rangsor?
Ha egy ingatlanra több jelzálogjogot is bejegyeznek, a rangsoreik meghatározza a kielégítés sorrendjét végrehajtás esetén. Az előbb bejegyzett jelzálog "erősebb" – a végrehajtásból befolyt összegből először ezt kell kielégíteni. Ezért érdemes vásárláskor mindig ellenőrizni, vannak-e jelzálogjogok az ingatlanon, és azokat milyen rangsorban jegyezték be.
Jelzálogjog törlése
Mikor törölhető?
A jelzálogjog törlésére akkor kerül sor, ha az alapul szolgáló követelés megszűnt – vagyis az adós teljes egészében visszafizette a hitelt (vagy más módon teljesített). A törléshez a hitelező hozzájárulása szükséges.
A törlés folyamata
- A hitel teljes visszafizetése után a bank kiállítja a törlési engedélyt (más nevén: jelzálog-törlési nyilatkozat).
- Ez a dokumentum – ügyvéd által ellenjegyezve – a törlési kérelem melléklete lesz.
- Az adós (vagy meghatalmazottja) kérelmet nyújt be a járási földhivatalhoz a jelzálog törléséért.
- A földhivatal elvégzi a törlést, és a jelzálog eltűnik a tulajdoni lapról.
Fontos tudnivalók
- Ne felejtse el kérni a törlési engedélyt! Sok adós teljesíti a hitelt, de elfelejti formálisan is töröltetni a jelzálogot az ingatlan-nyilvántartásból. Ez megnehezítheti a későbbi eladást vagy új hitel felvételét.
- A törlési eljárásnak szintén van eljárási díja, amelyet a kérelmezőnek kell megfizetnie.
- Ha a bank késlekedik a törlési engedély kiadásával, jogi úton is kikényszeríthető.
- Ingatlan vásárlásakor mindig ellenőrizze a tulajdoni lap III. részét, hogy van-e rajta be nem törölt jelzálog vagy más teher.
Összefoglalás
A jelzálogjog bejegyzése és törlése az ingatlan-nyilvántartás egyik leggyakoribb eljárása. Hitelfelvevőként érdemes tisztában lenni a folyamattal, a szükséges dokumentumokkal és azzal, hogy a hitel visszafizetése után aktívan gondoskodjon a bejegyzés törléséről – ez az ingatlan "tiszta" jogi státuszának elengedhetetlen feltétele.